¿Qué puedo hacer si algún vecinos emplea su vivienda para realizar en ella alguna actividad prohibidao molesta?

El primer paso será poner el tema en conocimiento del presidente de la comunidad. En ANiDA Gestión, basándonos en nuestra experiencia cómo administradores de fincas en Madrid, siempre recomendamos hacerlo primero de forma verbal; intente hablar cordialmente con su presidente, exponerle los hechos y solicitarle que emprenda las medidas oportunas cuanto antes.

El presidente requerirá a quien realice las actividades molestas o prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. De igual manera, recomendamos hacerlo primero de forma verbal y cordial con el inquilino del inmueble y con el propietario -si no fuera la misma persona-, y si pasado unos días las actividades prohibidas o molestas continúan, se procederá a comunicarlo por escrito.

Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente deberá recurrir a la Junta de Propietarios, donde solicitará autorización para cesar las actividades prohibidas (Art 7.2 de LPH) por vía legal, acudiendo al Juez de primera instancia en un juicio ordinario donde será necesario contar con un abogado y un procurador.

El presidente tendrá la legitimación activa del proceso (es decir, será quien tenga potestad para realizar las acciones necesarias) y la demanda irá contra el propietario y el ocupante (litisconsorcio pasivo necesario). Dicha demanda tendrá que ir acompañada de:

A. Acreditación de haber requerido al ocupante la cesación de tales actividades por parte del presidente, con la advertencia de emprender acciones judiciales.

B. Certificación de acuerdo adoptado en Junta.

Si el juez se pronunciase a favor de la comunidad, la sentencia dispondrá el cese de la actividad y una indemnización.

1. ¿Puede algún vecino negarse a desempeñar el cargo de Presidente si ha sido elegido?

Partiendo de la base de que ha sido elegido de forma legal y según lo estipulado en la LPH, es obligación de cada propietario ejercer y aceptar el cargo de presidente. Si bien es verdad que podrá solicitar a un juez su relevo en el plazo de un mes desde su nombramiento alegando razones fundadas para ello como por ejemplo: tener una edad avanzada, enfermedad o vivir en otra localidad. 

2. ¿Puede un familiar no propietario desempeñar el cargo de presidente?

El presidente de una comunidad tiene que ser OBLIGATORIAMENTE propietario, eso quiere decir que el cargo de Presidente no podrá otorgarse a un familiar. Otra cosa es que el presidente acuda a las juntas acompañado de un familiar o persona de su confianza para que este le ayude o asista.

3. En una comunidad de Madrid quieren instalar un ascensor y a un propietario no le interesa porque vive en la planta baja ¿Tiene obligación de contribuir a los gastos de instalación y mantenimiento?

Si, un ascensor tiene consideración de un servicio común fundamental (ya que cumple la misma función que la escalera) tal como está enumerado en el Art. 396 de CC, y por tanto todos los vecinos habrán de contribuir a su instalación y mantenimiento aunque no lo utilicen, con las excepción de que, en el título constitutivo o los Estatutos se disponga alguna clausula en contrario.

4. ¿Qué hacer cuando un propietario no paga sus cuotas? 

Como muchas veces, en ANiDA Gestión, con nuestra experiencia cómo administradores de fincas en Madrid, aconsejamos empezar los trámites con una comunicación verbal o escrita cordial con el afectado para descartar que pueda haber algún tipo de malentendido o problema de fácil solución. Si estás vías de comunicación no surtieran efecto, se procederá a la reclamación de la deuda por vía legal. El Presidente y Administrador tendrán la legitimación activa para acudir al Juez de primera instancia de donde se sitúe la finca o bien donde resida el moroso. Será un proceso monitorio, sin necesidad de abogado ni procurador (aunque desde ANiDA Gestión lo aconsejamos). Y la demanda deberá ir acompañada de:

1. El acuerdo en junta de vecinos para proceder a la reclamación.

2. Certificado del acuerdo por parte del secretario con el visto bueno del presidente.

3. Copia de la notificación del acuerdo entregada a los vecinos afectados.

5. Un propietario tiene una motocicleta y un automóvil en la misma plaza de garaje en una comunidad de vecinos. Sin salir de su plaza de garaje, ¿Puede estacionar los dos vehículos? ¿Puede sobresalir en algo de largo por delante o por detrás el vehículo? ¿Qué medidas debe tener el garaje por ley, en altura?

Sí, un vecino puede estacionar dos vehículos en su plaza siempre que no sobresalgan de las líneas que la delimitan. No obstante, estatutariamente podría acordarse por unanimidad que sólo se estacionara un vehículo en cada plaza, por posibles exigencias del seguro comunitario o para evitar excesos de tráfico en el interior del recinto. Sin embargo, no puede permitirse que ningún vehículo sobresalga de los límites de su plaza, sea por delante, por detrás o por los laterales, independientemente de que haya uno o más vehículos en la plaza. En cuanto a la altura, debe consultar la ordenanza municipal correspondiente.

El Artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece en el cuarto párrafo que «La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior». Es por eso que siempre se pone media hora después de la primera convocatoria.

Respecto a la adopción de acuerdos, en primera convocatoria es necesario la mayoría de los propietarios, mientras que la disposición final 1 de la Ley 8/2013 regula que: «En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que éste represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes».

La Ley pretende con la figura de la segunda convocatoria facilitar la toma de acuerdos ya que, como nos ha ocurrido en comunidades de vecinos de Madrid, nunca se podrían adoptar decisiones al no asistir a las juntas, en muchos casos sistemáticamente, gran parte de los propietarios.

Como Administradores de Fincas en Madrid queremos destacar una vez más la importancia de estar colegiado. Nos permite disponer de Seguro de Responsabilidad Civil, tenemos suscritos convenios de colaboración con entidades de interés para tu Comunidad (Seguros, Ayuntamientos, ITEs, empresas de Servicios…) y tener el apoyo de los Asesores del Colegio.

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